房地产告别暴利时代？ 　　从2月份开始，仅一个月时间，温州炒房团就爆出数起楼市被套案例。温州资本是否到了欲挥泪割肉却无法转身的处境？从南京到上海，这个一度创造了中国房地产业神话的经济体， 很可能面临着崩盘的局面。 　　近亿资金被套夫子庙 　　南京市可谓温州炒房团的伤心之地。 　　在当地房地产界，近1亿元资金被套南京夫子庙大世界商贸城的故事，被传得沸沸扬扬。 　　温州购房团炒房获利的模式多半有两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种则是出租获利，而大部分温州人都是采用前一种模式。此次夫子庙大世界商贸城风波，可能因炒房团成员几度提出要求，欲按照合同向房产商退市，但开发商宁可违约也不愿回收商铺而引起。 　　这场“内讧”出乎温州购房团的意料。 　　大世界商贸城位居南京的黄金地段。夫子庙步行街繁华而颇具文化底蕴，商贸城刚好位于步行街入口处，楼高五层半，南临瞻园路，是商业区的寸金寸土之地。 　　“这种商铺是没办法出售的，根本没有市场价。当时每平方米2000多元购进还是包租的，年回报率是8%。”炒房团成员之一周先生说。 　　3月29日，周先生和炒房团代表律师潘统钮又赴南京，欲与当事方面当面商讨根据合同退还商铺一事，要求无果，遂向南京市秦淮区法院起诉。 　　这场纠纷起始于2003年4月。和众多的房产项目一样，夫子庙大世界商贸城楼盘上市首先瞄准了温州这批炒家，在温州的推介会引起轰动。 　　当时楼市正火，炒家认定只要下注就会有丰厚的回报。凭着商铺地域优势，温州炒楼团以为，商贸城的铺位存在巨大的升值空间。 　　更具诱惑的是，房产商有一个包租承诺，即购买商铺每年将可以得到总房价8%的回报，包租时间从6年到12年不等。这与当时银行的商业用房5.94%贷款利率相比，他们还可以稳赚2.06%。 　　然而，当周先生等人以房价总额的60%支付首期房款后，局势开始一步步恶化。 　　2004年11月，一封发自包租方江苏夫子庙大世界商贸城有限公司的《关于将大世界委托经营回报率降至5%/年的商请函》翩然而至。根据商请函上作出的决定，注册资金只有500万元的大世界再也无法承受如此高的巨额回报，不得不将回报降为年利率5%。 　　此份商请函，加上3月16日起房贷利率提升，两者犹如一槌重锤，击碎了温州炒房团的投资梦。 　　“按照目前的回报率，还不够还53万的贷款利息。”周先生显得非常沮丧。 　　温州炒房团南京被套并非是个案。 　　据上海房地产业人士分析，同样是商业性用房，温州资本在上海沉淀的估算有5000万元，4个多月了，房价上涨幅度不抵银行利息。 　　被套之一的购楼成员潘女士在温州从事服装批发。2004年10月份，该商场店铺推介到温州。当时，潘女士手头正好有一笔闲钱，于是迅速和五名亲友飞抵上海考察，投入119万元购得一商铺。本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元。 　　潘女士介绍，按照银行一年期最低贷款利率5.58%来计算，她为119万元投入已经付出了22134元利息。而目前银行贷款利率一般行情都在7%左右。潘女士说现在后悔莫及。据称，在该商场里买铺的温州人大约有20人以上，资本投资约百万元起。 　　利益集团的资金链 　　不知从何时开始，豪赌的温州人不再是一个不败的赢家。 　　当温州炒房团还处于大规模、大批量买进物业的阶段时，获利离场者只是少数。最主要的是，温州有庞大的资本作为后盾。一路失败了，另一路依然在出击。被套南京的业主之一的王先生说：“我在杭州、成都、上海等地方都拥有房产，南京我被套只有十几万，套了就套了，官司要打到底。” 　　根据有关媒体报道，温州目前有炒家约1.5万人，这些专业炒家的炒房资金一般在200万元以上，预计1.5万人将投入炒房资金300亿元。而在业界，还广泛流传着一个无法证实的说法：全国有10万温州人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。 　　年届而立的林惜在温州一家证券公司工作，2001年4月，他在中山公园附近的圣约翰名邸买下了自己的第一套上海住房，当时价格是每平方米6500元，同去的十几位温州同伴一共买下了近二十套房子。在他出货的时候，该楼盘的平均售价是每平方/12000元，接近翻了一番。 　　林说：“我们比温州第一个上海购房团还早四五个月，去之前已经通过互联网了解了上海的楼盘信息，但到了那里再一算账，还是不敢相信自己，怎么上海人就不知道这些利润空间呢？” 　　温州人的市场敏感并非天成，详解温州炒楼团运作模式，可以发现温州资本进入楼市普遍存在着偶然性。30多岁的潘女士颇具代表。 　　1998年，潘女士将手头7万元现金买了一套二手房，用于出租。 　　两年后，潘最终以9.7万元脱手，加上其间收租3万元，净赚5.6万元。3年后，潘女士因炒房将7万元变成了上百万元的资金。 　　上百万元的资本预谋着一场更大规模的炒楼行动。如此周而复始地短期操作，炒楼的范围层层放大，价格也随之一轮轮上升。当然，更多的温州人并非做此种投机，也有中长期的投资者。 　　与普通购房者相比较，温州炒房团的优势在于资金实力雄厚，善于结盟集体砍价，买入后哄抬房价。以此模式，大多数温州人开始了异地投资。 　　温州瑞安的张先生是一名楼市专业炒家，从1999年开始就混迹于上海楼市。目前，他在上海的达安花园等住宅区拥有70多套房子。 　　张先生说：“我个人算得了什么？大家聚到一起方显示出资本力量。”据其介绍，温州炒楼资本主要有自有资本、企业资本、集资和银行贷款四种来源，大多采用按揭方式买进物业。 　　据张先生说，结成群的温州人在新盘未上市之际，就将整幢楼给买下了。挂上中介牌价后的楼盘一上市价格就升了一波，其间还有中介的敲锣打鼓———因为交易量越大，中介提成相应会提高。而且，银行对房产按揭贷款也乐意，在楼市正常发展的情况下，房产抵押贷款是风险性相对小的。 　　某种程度上，房产商、炒楼团、银行和中介犹如组成了一个利益集团，而温州炒楼团只是在这条利益链条上的造势者。 　　温州炒楼团的异地投资大多跟风操作，缺乏对当地楼市和大环境的预测性。这从他们在购房过程中略见一斑。 　　早在2004年，就有专家预测，一旦房地产市场过热的势头停止，温州炒房团就要开始品尝自己酿下的苦酒。 　　不幸被预言所中。不仅炒楼团在异地频频爆出被套，温州楼市首先被温州人自己给炒停了。 　　来自温州市房屋交易产权登记管理中心统计资料显示，去年12月份，该中心办理二手房交易件数只有1000出头，期房权益转让200余件，分别较上1月份的1472件二手房交易、467件期房权益转让，下降了32%和53%。 　　炒楼危害甚于坐庄？ 　　“时下的楼市和当年的股市莫名地相似，连菜市场的老太太都参与了炒房之列。这一轮的国家对楼市的调控就如同当年股市的调控一样，希望这股热潮能够平稳着陆。”一位温州证券业人士说。 　　其手法是，庄家们先是在底部不动声色地、悄悄地吸货，这个过程常常会长达几个月甚至半年到一年，待他们手上握有了大量的筹码之后，再故作神秘地放出风来，并快速地推高房价。 　　实际上，温州成了一批金融贵族的聚集地，温州民间游资在当地无法施展拳脚使得他们形成向外转移的利益链条。 　　“实际上，当房价在大幅快速上扬之时，他们已经在边打边撤，一边吸筹一边派发，当然派发的量会大大地多于吸纳的量，他们一手买房一手卖房，买房的和卖房的都是他自己。”温州当地一名姓马的中介介绍。 　　上海一位证券公司的副总经理认为，楼市的风险已经不亚于当年的中国股市；当年股市的资金入市与交易有很多种法规约束，在《中华人民共和国刑法》第二篇第三章“破坏社会主义市场经济罪”第4节“破坏金融管理秩序罪”中，对操纵证券交易价格等有明细的法律条款。而投机资本进入房地产市场、扰乱金融管理秩序的行为则没有提及量刑依据。但炒楼对楼市的危害，则更甚于坐庄炒股对股市的危害。 　　他认为，因为股市是一种投资，是一种有余钱剩余的金钱游戏。而住房则是公民的一种必不可少的生活资料。现在有些地市已出台了对购买第二套住房要征收高达20%的消费税的政策。而这一政策作用首先将在温州楼市炒家身上体现。他还声称，温州炒房团所扮演的，正是中国房地产暴利的“终结者”的角色。

权威人士：国务院发通知提「八规」严控房价 凤凰卫视4月4日消息 据香港文汇报报道，据权威人士透露，3月底国务院向各省发布了一份共有8条意见的关于切实稳定住房价格的通知。该《通知》指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。 《通知》严厉要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。有分析认为，这是对长三角等房地产起泡严重的地区的严厉警告。 3月31日，温家宝总理主持的国务院常务会议讨论并通过「国务院2005年工作要点」，会议重申，严格控制固定资产投资过快增长，特别是控制房地产和城市建设规模，要继续落实国务院关于控制固定资产投资的各项政策措施。 另据知情人士透露，国务院近期将派检查组到各地检查房价问题和调控措施的执行情况，一些房价偏高的地区将是督察重点。

四大银行何以敢公然“趁火打劫”？ [转贴 2005-04-04 10:56:38 | 发表者: 阿尔塞斯] 作者：王毅 　　3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率后，更多市民打算提前还贷。为制止提前还贷的势头，广东多家银行已准备出台措施，市民提前还贷所带来的利息损失，收取违约金成为正在考虑的主要措施。据了解，中行已规定按还款额的月利息作为违约金，而农行、建行、工行则在紧急商讨中，估计会在1—2月内出台具体举措方案。 　　与此相关的一条新闻是，中消协“3·15”期间举行的“2004年度十大不平等格式条款”评选揭晓，在十大“霸王”条款中与房地产有关的占了三条。如果“十大霸王条款”的评选再延迟一些，那么四大银行匆匆制订的提前还款加收违约金的规定，应该当仁不让地列入十大霸王条款之一。 　　为什么这么说？因为早些时候，四大银行出于保证贷款者按时还款的考虑，并没有规定提前还款须交违约金的条款，甚至还对提前还款持欢迎态度。在个人住房贷款利率提高后，提前还贷的高潮兴起是一个必然的结果。但到了提前还款成为群体现象时，银行出台这种强加于贷款者头上的单方规定，就显得动机不纯，令人有趁火打劫之嫌。 　　四大银行何以敢流露出如此的霸王之气，可以任意将贷款者的权利践踏于脚下？一个根本的原因就是，四大银行几乎垄断了个人房贷市场。我们看到，在国内的个人房贷领域中，由于四大银行已经通过一定的手段将这个市场完全垄断，其他的银行难进入，因而使得作为贷款主体的消费者，根本就没有选择在哪家银行进行贷款的权利。消费者购房时进行个贷，往往被房地产开发商告之必须到四家银行中的哪一家去贷款，事实上造成了消费者们完全是在被动无奈中到某个银行进行贷款。 　　绝对权力带来绝对腐败，绝对垄断是否也会带来绝对腐败呢？这是一个必然的结果。2004年10月，《北京中外资商业银行竞争力比较调研报告》表明：根据银行的外部环境、经营状况、业务拓展能力、创新能力和组织管理等五个方面，在京的所有银行中，外资银行一路遥遥领先，而工、中、建、农四大行排在了最后。我以为，这份报告已经说明了许多问题。 　　应该看到，虽然在竞争力上排列最后，但四大银行不尊重消费者权益的蛮横之举依然频现，正是由于四大银行的高度垄断性，导致这些银行制订各种条款时，丝毫不考虑消费者的权益，时时表现出对消费者的忽视。试想，如果有更多的民营银行、外资银行进入到房贷市场，如果消费者有完全自主的选择贷款银行的权利，四大银行还会借消费者提前还款的高峰期公然“趁火打劫”吗？答案显然是否定的。

奥运前不跌--揭示京城地产4大谎言 转贴 26803 2005-04-01 09:37:02 查看评论 　　 文章来源: 北京晨报 ■谎言之一：北京土地供应量不足 ●事件：国土资源部强烈驳斥北京地荒论。 ●事实：国土部相关人士介绍，北京去年经营性项目土地使用权入市交易共成交了７１宗土地，比上年同期增长了９２％；成交土地总面积４３７．７１公顷，比上年同期增长了２１３％。该人士判断，北京市仍有约５９００万平方米的存量房地产土地有待盘活。 ●观点：解读这句话的潜台词就是———物以稀为贵，土地供应不足，房价能不涨吗？现在再不买房就没有机会了！ 于是，面对高企的房价还在观望的有些消费者就沉不住气了。客观地说，这句传言对于消费者的购买心理是一个有效的杀手锏。而国土资源部对这则传言的态度竟然是罕见的“强烈驳斥”，这就有点耐人寻味。虽然开发商表示，自己所称的土地存量不足，是指土地从获得政府批准到进入实际操作的“有效使用不足”，这倒是事实，但如果以偏概全既而广而告之，还是足以在市民中间带来房荒的误解，要维持高企的房价，必须给出一个维持高房价的理由，这也许正是这句传言的真正目的。 ■谎言之二：房贷利率上调对房价没有影响 ●事件：３月１６日，央行宣布自次日起个人住房贷款利率至少将上调０．２个百分点。 ●事实：普通老百姓对此次政策的反应十分强烈。而一些开发商却表示，房贷利率上调不会对房价造成影响。 ●观点：据媒体调查，在高房价和政府宏观调控政策之下，很多消费者纷纷选择了等待、观望。大部分准购房者暂时搁置了购房计划，等待房价回落。京城不少房地产开发商却说，加息如此温和对投资房地产者及高端购房人群影响不大，而影响最大是那些中低端收入的购房者。因为后者在乎加息成本上升对其购买之影响。有学者评论说，这是对央行３·１６政策的严重误导。到底谁的解读更贴近政策原意呢？实际上，政府已经明确表示：要遏制高企的房价，打击炒房投机之风。开发商绝不会不清楚这一点，但作为既得利益阶层，当然不肯看到市场的需求因利率调高而减少，于是就有了“利率上调０．２个百分点不会对市场产生影响”的言论。 ■谎言之三：楼市未开盘就已售完？ ●事件：一位工作多年的售楼小姐告诉记者，很多项目甚至还没有正式开盘前，一些好的房号都被业务员自己订走了，一旦遇到肯“出血”的客户，自己就能够稳赚一笔。 ●事实：３月３日，上海房屋土地管理局在一天内就紧急查封６个楼盘，其中包括著名的世茂滨江花园。根据上海市房地局发布的消息，这些楼盘存在的问题主要是通过反复签订、撤消房屋订金合同来囤积房源，哄抬房价。 ●观点：如今这房地产市场难道真的繁荣到了“未开盘就售罄”的地步？一套住房动辄几十万几百万，谁买套房子不要咬紧牙根？尤其是北京、上海的普通居民压力更大。但火爆的销售景观让人看不懂：难道中国人真的已经富裕到买套房子跟玩似的吗？ 事实是老百姓口袋里的真金白银并不多，房市的火爆原因只能有两个：一是来自银行房贷政策的支持，二是开发商囤积房源，哄抬房价，明明有大量的房屋闲置，却告诉消费者房源紧张，人为造成供求失衡、奇货可居的局面。咱老百姓可能看不懂了，开发商盖了房子却不全卖出去，囤积在手里压住了怎么办？这点房产商早算计好了，开发的楼盘绝大部分资金来自银行，囤积的房子押给银行不就算还款了吗？倒是这卖出去的高价房产，如数揣进了开发商的腰包。楼市中扮演了比开发商和购房者更为重要的角色。 ■谎言之四：２００８年奥运会前，北京的楼价不可能下跌 ●事件：北京某房产开发商认为，北京住房是给有钱人盖的，“房地产业是没有泡沫的”。所以业内人士综合认为，北京的楼价会长期上涨，最起码２００８年奥运会前不可能下跌。 ●事实：近两年，一个判断是：全国房产市场一片火爆，早期投资者获利颇丰，投资房产基本上是一个只赚不赔的局面。 而现在这种局面有所改变。据今年２月份数据显示，杭州、温州一带房价同比去年已经有所下降。 ●观点：央行此番终于下决心提高了住房贷款利率，这可以看作是政府对房地产的泡沫预警。但就是这样明确的政策背景下，有开发商依然在自弹自唱“房地产无泡沫”。 资料显示，目前我国许多城市的房价收入比达到１０：１，高于发达国家的２至３倍。人们有理由疑问：现在的房市还是真实需求的反映吗？ 开发商拿２００８年奥运会来说事，也是给消费者的误导信号。房产的本质是商品，只要是商品，就没有只涨不跌的道理，即使有一个期限，也是依据商品的属性和市场真实需求程度决定的，而不是人为地去订一个“涨跌时间表”。实际上，奥运会带动北京房价持续走高的说法，只怕是开发商放出的又一枚烟幕弹。 杭州等地的房价回落已经了我们启示，消费者不管是投资还是购买自住，都应该对目前房产市场的潜在危机做出理性判断，而不能简单听信开发商利益代表的梦呓。（王世光）（本文数据均引自媒体公开报道，观点仅代表作者个人看法，与本报立场无关）

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