目前这把斧头开始在广东砍上了,那里相对比较听话,到了内地,北京,基本都砍不动了,不过这几天CCTV-2异动不断,需要引起警惕了

从2001年底、2002年开始，第二把斧子加入进来了。 　　在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2003、2004年达到一个高潮。 　　2002年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天。他们最感兴趣的问题，一是说:王老师你接触上亿身家的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快?第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它的房价炒起来? 　　2001年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2004年，上海的房价就升到8000多元/平方米。 　　大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价马上就应声而涨。2004年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹专门跑到山西开推介会，去请山西煤老板。 　　还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。 　　总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产一定有病，中国的市场病了。 　　第三把斧子——投资性购买 　　投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥?他说由他老婆管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢?他说有10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。 　　在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种情况是很不寻常的。 　　这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，一直销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我注意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事;一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。 　　第四把斧子——超前消费 　　眼看着房价节节攀升，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前终于买了房子;美国老太太说，我死之前终于还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。 　　现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外绝对是有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发现自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去相信调控政策?活生生的市场景观，“唤起工农千百万”，大家都把未来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买 　　再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人(如退休后居住条件还不错者)也想买。根本无能力买房、或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投进来，大家担心按这个趋势涨，再不赶紧买，恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗?他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢?说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢? 　　总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热? 　　房地产市场过热，就造成我们特有的一些怪现象。 　　中国房地产三种怪现象 　　回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了市场经济下的房地产发展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，回头来看，会发现几个引人深思的现象。 　　现象一:大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。 　　随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然提供了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。 　　1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系:第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权;第二层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决;第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。 　　但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富裕人群。有房地产老板公然声称:我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。 　　怪现象就这么出现了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”(老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼);不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满意之声。 　　在我国的香港地区，在许多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题;通过“第三次分配”提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去“埋单”。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演变为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经决定负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。 　　现象二:相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。 　　房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星意见领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。 　　原因在哪里呢?一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转;二是他们来钱太容易，有点飘飘然;再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应该像鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”和舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。 　　比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个打算，联想、海尔在试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严重性，才严肃开展宏观调控。 　　现象三:“最后的疯狂”。在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。 　　为什么房地产商们敢于高价拿地?是不是疯了? 　　其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子(房价)不打瞌睡，肯定跑过乌龟(地价)。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。 　　在囤地竞赛中，拥有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢?可以说，大多数都是乐观其成，而且积极促成。就算表面不说，行动确实如此。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此密切、千丝万缕的联系。 　　在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温;一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财富没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。 　　同时，土地又是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。 　　所以我曾开玩笑说，房地产调控要成功，思想上的出路是科学发展观;组织上的出路，恐怕最简单也是最有效的办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽。如果有这一条，用什么手段调控房价你不用操心，他们自然会有办法。 　　金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力量 　　拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来? 　　金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。 　　1998年以前，城里的房子2000元钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭，另一方面又放开口子给开发商贷款。 　　银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为，我行长任期五年，铁路警察各管一段，先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖，如果控制不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍然在争抢座位、争夺名次。 　　而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。 　　面对这个房地产的十年牛市，开发商用黄铜去买地，买地盖出的房子换回黄金，本来已经利润够高的了，但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢?就是到香港上市。我经常说一个段子，传得很广，我说:做产品就像卖鸡蛋，做企业是卖母鸡，上市是卖母鸡的生蛋能力!具有很大的想象空间。 　　碧桂园就是一个例子，拿几千万平方米土地储备到香港上市，香港那些投行不知道是真傻还是假傻，给土地估价的参照概念，似乎不是中环就是铜锣湾，其实很多内地地产商为了上市都是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的企业“大佬”作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场，果然一下子捧出了一个金娃娃。“首富”榜样的力量是无穷的，那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了，还等着换钻石。2008年仅2月到8月，排队在香港上市的内地企业就有几十家，简直是山阴道上应接不暇。只不过春节过后，由于调控力度加大，资本市场不好，形势急转直下，才使得这些急等上市的地产企业放慢了脚步。 　　不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。所以“地王”不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。

房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”，但是市场上对于房地产是否过热一直在争论，总有一种声音认为热度是合理的。由于要照顾四面八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。 　　2007年国庆的时候，我预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破，二是楼市会出问题。我对一些朋友说赶快卖股票，之后他们问我，你不炒股怎么看得那么准?我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢?这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把风险转嫁给别人。 　　我当时感到，如果股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题;新的中央领导层形成后，为进一步落实科学发展观，一定会大力抓调控;还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦! 　　楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了:一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”;第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬;第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说;最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人筵席的准备，现在只来了10个人，他们怎么办? 　　企业要准备过冬 　　我一直讲房地产企业要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天!俗话说:一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候;三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊?下一步可能会出现“卖儿卖女卖青苗”的状况。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我，有那么严重吗?怎么个卖法?我说:整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面，让真正的强者成长壮大起来。 　　我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊 　　吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90%的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看，中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬生存下来。 　　万科就很聪明，作为“带头大哥”带头降价出货，现金为王。他们的思路很清晰，腾出空间兼并收购，继续做大。而且为以后扩大规模准备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，控制成本提高效率，迅速扩张。 　　调控必须坚持 　　房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我，调控是否会因此而有所松动。 　　我认为，调控不应松动。危机、危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲，市场经济水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住;而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要全部的海盗船都通过去也不容易。所以很多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。 　　况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的，牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗?当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去。 　　在广东，有媒体采访我，我说今年对中国来说是一个坎，未来三年对广东是个坎。为什么说未来三年对广东是一个坎呢?广东已经面临一个问题，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整，调整是求生，不调整是等死。说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。从纺织行业开始，这次“广交会”已经很清楚了，全行业多数企业日子过不下去，它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元，内地人还不来。 　　今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡。为什么说是一个坎呢?因为各种矛盾交织到一起，一是内忧，二是外患。 　　外患就是全球对中国的打压，特别是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭遇深层次原因，就是人家不服气。你中国这个过去的“东亚病夫”，凭什么现在竟然打到我们家门口来，抢了我们的饭碗?不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十?他们是端起碗吃肉(享受着中国提供的廉价商品)，放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭，靠血汗工资，把他们养得又肥又胖，倒过来他还骂我们。所以，这种三高一低——高耗能、高排放、高污染、低效率的发展模式必须转变。 　　外患，特别是奥运能不能开好，对整个中国的确是前所未有的考验。开弓没有回头箭，但同时，这也提供了一次让外界认识中国的前所未有的机会。还有这次抗震救灾信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力，给予更大的言论空间，说不定坏事可以变成好事。 　　内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其他都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，我们就能在沧海横流中显出英雄本色。 　　金融潜藏着危机 　　有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。我刚见到一个投资公司的人，刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来?他说:很简单，代人理财，再通过信托公司贷给地产商，条件是15%的回报率。还有一种贷款，拿地产商的项目作抵押，20%的回报率，相当于高利贷，如果地产商无力还贷，我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说，我们是旱涝保收，收不到钱就收地。第三种办法更简单，投资方派个财务班子，对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路，包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩，实际上在一些地方是外紧内松，有很多漏洞和空子。当然，继续往下走，就像任志强说的，先出问题的是银行，我看银行产生一定比例的烂账是可能的，但只要不崩盘，还可以软着陆。 　　我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常，深圳、广州已经是这样了。对整个中国来说，反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅年轻人有能力买房子了，还可以将一批混进房地产、本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商“擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体”，继续前进，伟大的博弈开始了，新的繁荣将始于理性和冷静。

好文章，顶下

天下没有不散的宴席，市场没有只涨不跌的品种。山珍海味吃足了，也该尝尝苦果了，这是必然的不以人的意志为转移的。

消灭一大批炒房子的才好