奥运会后北京地产市场将何去何从？ 2006年12月19日 中国首都北京的房地产市场因对2008年奥运会的期待而一直非常火爆。 如今，部分分析师称，投资者可能希望避开北京的房地产开发类股，以免承受奥运会结束后可能出现的风险。 房地产开发商都争取赶在2008年8月奥运会之前完成他们的项目。根据房地产经纪公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据，今后两年里将有200多万平方米的写字楼和300万平方米的公寓及住宅楼上市。根据该公司的预计，这将是2006年数字的5倍。 分析师说，一旦奥运会给人们带来的兴奋心情消失，开发商可能就难以找到买家和租户。中国光大金融控股有限公司(China Everbright Financial Holdings)的房地产分析师Matthew Chow说，市场上担心，奥运会后中国的经济可能会降温，政府针对房地产市场可能会推出一些强硬的措施。他说，在香港上市的首创置业(Beijing Capital Land)在北京有大量房地产项目，一旦市场走软，该公司可能受到冲击。 首创置业的股价今年已经上涨了75%，超过了香港恒生指数的表现。该股周一收盘持平，报3.99港元（51.3美分）。首创置业股票6月至8月期间停牌，因该公司董事长暂时离开，协助中国政府对负责奥运建设项目的一位北京副市长腐败行为的调查。 即便分析师认为某些股票可能不会因房地产普遍下跌而受到太大影响，它们的上涨幅度也超过了对其合理价值的预期。 雷曼兄弟(Lehman Brothers)分析师保罗·路易(Paul Louie)在研究报告中指出，由于短期的股价波动和政府可能采取更多紧缩措施，对中国房地产类股的估值可能过高了。路易将他跟踪的4只在香港上市的中国房地产类股——中国海外发展有限公司(China Overseas Land & InvestmentK)、广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)、华润置地有限公司(China Resources Land Ltd.)和绿城中国控股有限公司(Greentown China)——的价格目标上调了17%-48%，但他预计涨幅可能不会超过10%。这些股票在过去3个月中平均上涨了49%，轻松超过了恒生指数同期 9%的涨幅。 除了过度开发建设的风险之外，房地产开发商还面临土地价格上涨和竞争加剧的压力。 国泰君安证券(Guotai Junan Securities)上海分析师孙建平说，所有人都希望尽早卖出他们的房地产项目，这将对市场产生负面影响。 他说，北京北辰实业股份有限公司(Beijing North Star)等股票的表现会更好一些。北辰实业同时在香港和上海上市，该公司参与了大量奥运会建设项目，其中包括奥运媒体村和国际会议中心。但北京市政府持有该公司60%的股份，孙建平称这将有助于降低下跌风险。该股今年以来在香港股市已经上涨了80%。周一该股上涨3.6%，收于3.49港元。 就中长期而言，许多分析师预计奥运会将推动北京房地产市场的发展，政府在基础设施上的支出有助于将这个交通拥挤、污染严重的首都转变为更为清洁、更具活力的文化中心。人民币升值也将对投资者产生吸引力。房地产经纪机构仲量联行(Jones Lang Lasalle)北京办事处的负责人翰德伟(David Hand)说，租户和买家对最优质的房地产项目的需求可能继续保持强劲势头。 不过，尽管北京同中国其它地区的经济一样，也在因许多同奥运会无关的因素而强劲增长，但北京房地产还是出现了供大于求的迹象。 翰德伟说，比如今年北京市的租户共租赁了100多万平方米的写字楼空间，但供应量比需求量高出了大约50万平方米。 香港房地产投资基金Lim Advisors的地区策略师卓百德(Peter Churchouse)说，北京的房地产市场在今后两、三年的时间里可能会出现调整，未售出的已完工项目的数量可能会上升。 卓百德说，北京房地产市场出现了严重的脱节现象，租金下跌，而投机者却在推动房屋售价不断上涨。11月份的一项政府调查数据显示，北京新建房屋的价格比去年同期上涨了10%，广州上涨了8.7%，而上海则下跌了1.3%。仲量联行的数据显示，租金在过去一年中下跌了3.9%。 卓百德称，归根结底，租金是衡量房地产对最终用户经济价值的真正指标。出租情况与价格有着良好的关联性，奥运会后可能会更加明显。 另一个问题是中国的建筑质量较差，这意味着房地产投资常常不能象其它地区一样起到良好的保值作用。投资者还要面对加强监管的威胁。中国政府今年推出了众多措施抑制投机，给房地产价格降温。因为目前采取的措施效果有限，今后可能还会推出更多限制举措。 对于希望涉足北京房地产类股的投资者，中国光大金融控股的Matthew Chow推荐华润置地，该公司拥有良好的高端房地产组合。华润置地以前曾出现过施工推迟的情况，但现在有望按计划完工。这促使Chow在本月初将其对该股的评级从减持上调至持有。 香港经纪公司南华资料研究(South China Research)分析师蔡荣楷(Kaiser Choi)也表示，他看好华润置地。他对该股的评级为买进，但其股价已经超过了他设定的5.58港元的12个月目标价。华润置地周一下跌1.1%，收于8.52港元。

呵呵,看到最近北京房价继续顶风大涨,真是无以言表,,,,提前透支的结果,,,祝大家好运了

继续涨。。。。。不需要理由。。。

:@ :@ 谁是笑到最后滴人